Captar plusvalías y mejorar la calidad de vida en México
(LeMexico) – La necesidad de que la ciudad capte una parte del incremento que se genera en el valor de las propiedades como resultado de inversiones en infraestructura pública o de regulación en el uso del suelo, ha sido una discusión más bien marginal del debate en torno a nuestras urbes en México.
Eso ha significado que perdamos oportunidades importantes para mejorar la infraestructura y el espacio urbano. La idea es que, como resultado de las inversiones y las regulaciones públicas, como los cambios en uso de suelo, el valor de la tierra urbana se incrementa, en ocasiones de manera muy importante, aun cuando los propietarios no hayan realizado aportación alguna para mejorar su propiedad. Esto es, cuando el valor no se genera por la inversión privada, entonces la ciudad tiene que captar y movilizar ese recurso para financiar la infraestructura y la mejora del espacio público que tanto se requiere. Se trata de un mecanismo común para mejorar el espacio urbano en muchas ciudades del mundo.
En la Ciudad de México, la mayoría de las inversiones financiadas por el desarrollo inmobiliario tienen que ver con mitigar los efectos de las nuevas construcciones. Es decir, las mejoras en sistemas hidráulicos y de vialidad que se requieren para la llegada de los nuevos vecinos a una zona. Otros también con la donación obligatoria de una parte de los predios para uso público, aunque eso requiere de fortalecer su blindaje legal para evitar amparos.
Por supuesto, las bases para el cobro del predial también se actualizan con alguna frecuencia y gravan parte de los incrementos del valor, pero se trata de un proceso lento, que, a pesar del mandato constitucional, en general su cobro no corresponde al valor de mercado, sino a tarifas catastrales rezagadas. En ocasiones, cuando se han transferido potencialidades inmobiliarias de una zona a otra, también se han generado vehículos financieros para pagar parte de la infraestructura de la zona que se va a desarrollar, pero con un impacto más bien limitado.
En el Programa Parcial de Vallejo, que está por aprobarse en el Congreso de la capital, se establece la posibilidad de que los niveles de los predios, tanto industriales como de vivienda, puedan incrementarse, hasta un límite razonable para la zona, por medio de un pago del propietario a la ciudad, de acuerdo con el valor que se va a crear como resultado de estos permisos.
Se trata de una práctica común en las ciudades del mundo, como la plataforma legal de densidad en Francia, la Ley 187 de Colombia y los certificados de potencial adicional de construcción de Brasil. En este caso, los recursos captados serán invertidos por medio de las agencias del gobierno capitalino, para mejorar la infraestructura de la zona, particularmente dañada por el uso industrial.
Eso va a generar un flujo importante de recursos que va a permitir resolver la necesidad de mejorar el entorno de Vallejo, lo que en sí mismo va a generar mayores inversiones y, por lo tanto, empleos. Es decir, la ciudad va a regular para promover el desarrollo y a su vez generará valor, mismo que va a captar para invertir en infraestructura. Aquello traerá consigo hacer más atractiva la inversión en la zona y, con ello, un mayor crecimiento económico y mejor calidad de vida para las y los capitalinos.
