Ciudad y Derecho a la Vivienda
(LeMexico) – El problema de escasez de vivienda en California es legendario. De acuerdo con estudios citados por la revista The Economics, el costo promedio de una vivienda en ese estado es de 745,200 dólares, más del doble del promedio de los Estados Unidos. Se estima un déficit de vivienda de alrededor de 3.5 millones de unidades. Eso genera múltiples problemas, como el de personas en situación de calle (basta ver el centro de San Francisco), ya que el incremento de 1 punto en el precio de la vivienda se refleja en un crecimiento de la misma magnitud con respecto a personas que viven en las calles.
El tema genera problemas para el desarrollo de todo tipo de actividades, recientemente la Suprema Corte de ese país declaró inválida una disposición para que la Universidad de California en Berkeley no admitiera más estudiantes, debido al impacto urbano que ellos supuestamente generan. La disposición fue promovida por grupos locales con base a una ley ambiental de los años 70s, que ha creado toda una industria de litigio y acciones ejecutivas para limitarla. Un estudio de McKinsey estima que la pérdida por las restricciones a la construcción en términos de actividades económicas es de 143 y 233 millones anuales.
Al parecer, la ley ambiental en cuestión no es la única limitante, ya que existen otras regulaciones y requisitos, como los de diseño, que hacen que el costo de la vivienda sea cuatro veces mayor al del suelo. Otro estudio, liderado por el premio nobel Edward Prescott, estima que, si California hubiera mantenido congelada la regulación de vivienda desde 1980, su economía hubiera crecido 14% más cada año.
De acuerdo con Emily Hamilton, del Centro de Estudios Urbanos de la Universidad George Mason, en un artículo publicado en Bloomber CityLab, una de las principales políticas propuestas para incrementar la oferta de vivienda es el incrementar la densidad permitida, de tal manera que un terreno que actualmente sirve para tener una casa se permita dividirlo para la construcción de otra más. Esto ya fue aprobado por el senado estatal de California.
La unidad de vivienda adicional no puede tener una extensión superior a los 250 metros cuadrados para hacerla accesible a un público más amplio. Se trata de una medida que ya fue exitosa para la zona de Nueva Jersey, en donde la vivienda adicional es más barata que la original, porque ahora se construye a menores costos, se comparte la infraestructura del predio y se aprovecha la que ya existe en el vecindario. En 2018 se construyeron en California 6,000 viviendas bajo dicho esquema y en 2019 más de 15,000.
Otras propuestas son más radicales, como la del diputado local de California Chris Ward, representante de San Diego, en donde el precio de la vivienda promedio es de 764 mil dólares. El legislador propone un impuesto local de 25% a las ganancias por transacciones inmobiliarias de vivienda, para que esos recursos sean invertidos en vivienda accesible. La Ciudad de México podría explorar ambas posibilidades.
Si a todas las viviendas de determinada extensión se les permitiera la construcción de una adicional, de tamaño limitado, se incrementaría de inmediato la oferta, además de que no crecería de manera importante la demanda de servicios en ninguna zona, ya que las nuevas construcciones se distribuirían a lo largo de la ciudad.
Los ganadores de la plusvalía que generaría una disposición de esas características serían las propias familias que son propietarias de las casas, es decir los vecinos de la zona, no los especuladores inmobiliarios. Eso seguramente beneficiaría a un grupo importante de adultos mayores que poseen propiedades de un tamaño que ya no requieren, y que muy probablemente tienen dificultades para mantener.
En cuanto a la segunda propuesta, no se debe descartar el establecer una tasa especial para las transacciones inmobiliarias de alto valor, tanto de compra, como donaciones y herencias que superen montos de 10 millones de pesos, por ejemplo, para lograr que la especulación inmobiliaria de esos niveles contribuya más al financiamiento de la ciudad.
