El Desafío de Atlampa

(LeMexico) – Atlampa, la colonia predominantemente industrial al poniente de la Alcaldía Cuauhtémoc, es un tema pendiente para la ciudad. Se trata de un excelente espacio para proyectos educativos, comerciales, deportivos, espacios para el coworking y oficinas de “back office” y vivienda accesible para compra y renta. Se requiere de todo un nuevo programa de desarrollo parcial con respecto a los usos y otro para detonar inversión privada y de infraestructura.

Se trata de un desafío de regeneración urbana y de reconstrucción del tejido social, particularmente deteriorado. El gobierno de la ciudad ya ha puesto a disposición del público un plan maestro en www.atlampa.centrogeo.org.mx . En el mismo se detallan proyectos viales, peatonales, de ciclovías, de mejora del espacio público, de agua y drenaje, y de conservación del patrimonio, como el edificio de la legendaria Fábrica La Maravilla, que alguna vez fue una cervecería.

Lo interesante es que las fuentes de financiamiento propuestas para el proyecto, como sucedió en el plan de Vallejo, no se limita a la inversión pública y a las medidas de mitigación, sino también incluyen mecanismos para capturar las plusvalías que los nuevos usos y la regeneración urbana van a generar, de tal forma que parte de la mejora sea pagada por los desarrolladores y se generen incentivos para la construcción de vivienda de bajo costo. 

Con respecto al tema de financiamiento y desarrollo urbano, Edgar Ramírez y Manlio Castillo, investigadores del CIDE, editaron “La Capitalización Privada de los Bienes Públicos”, en donde modelan precios hedónicos (bienes diferenciados por su atributo de calidad) para la vivienda de la ciudad. Se trata de una estupenda revisión de la literatura en la que señala cómo la falta de regulación en vivienda lleva a un crecimiento desordenado, que solamente extiende el tamaño de las ciudades y no provee viendo en zonas centrales, mientras que la sobre regulación la encarece.

En el caso de la Ciudad de México, los que van a adquirir vivienda valoran que la misma se encuentre cerca a donde se realizan las actividades laborales, también al transporte, a los servicios públicos y que la zona cuente con una programa de desarrollo que ordene la nueva oferta de vivienda. Los autores discuten la pregunta de quién debe pagar la infraestructura de zonas de la ciudad que se pretende destinar a la vivienda a nuevos usos. La respuesta es que deben ser principalmente los desarrollos, con medidas que mitigan las nuevas necesidades de infraestructura, pero también otros que capturen la plusvalía que se genera con los cambios de uso de suelo y con la infraestructura pública. 

En el tema de Atlampa será importante detonar rápidamente el desarrollo, por la necesidad de vivienda accesible, pero también para mejorar la condiciones de la zona y como una estrategia de reactivación económica. Es relevante establecer incentivos para terminar la especulación, como comenzar a gravar el impuesto predial sobre los usos de mayor valor, o el otorgar nuevos permisos de uso que se ejerzan en un periodo de tiempo limitado. Si se ha decidido ya detonar la zona, se pueden aprobar cambios de uso de suelo antes de que se implemente el plan o hacer usos de los polígonos de actuación ya aprobados. 

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